法拍房的竞买须知中明确提示房屋有租赁，买受人拍下该房屋后，能否要求承租人返还房屋？如何理解“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”的除外规定？
基本案情
案涉房主因未归还甲某的钱，甲某经起诉判决后申请法院强制执行案涉房屋。法院决定对该房屋进行拍卖，拍卖前，查明该房屋于2014年5月抵押登记于某银行，抵押金额四十六万元。另查明该房屋于2014年12月出租给了乙某，期限十年，月租金二千元，乙某已预交了上述期间内的房屋租金24万元。法院在竞买须知的“产权情况及瑕疵说明”中提示：该商品房有一份租赁期限为十年的租约，且该租约租赁期的租金已全部支付。最后，甲某竞拍下了案涉房屋，并办理了房屋的过户手续。甲某拍下房屋后，要求承租人乙某返还案涉房屋，但承租人以“买卖不破租赁”为由拒绝返还。于是，甲某诉至法院，要求乙某返还房屋。
法院判决
二审广东省东莞市中级人民法院认为：因案涉租赁物先设立抵押权，再设立租赁关系，后因实现抵押权由甲某买受。因此，房屋上的租赁关系对房屋买受人甲某没有约束力，甲某对房屋的物权可排除租赁权。竞买须知并没有约定买受人放弃租赁期间的物权利益，权利放弃须权利人明示，竞买须知不能对抗甲某的物权。于是，二审判决撤销一审判决，支持了甲某要求乙某返还案涉房屋的诉讼请求。
相关法条
关于“买卖不破租赁”，《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
关于“抵押不破租赁”，《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
而原《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
法律解读
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
本案中，案涉房屋的抵押权设立在租赁前，但抵押权人并非房屋买受人，也并非抵押权人申请拍卖房屋。在此种情况下，房屋租赁人能否对抗买受人？一审法院并未阐述该问题。二审法院认为房屋的租赁关系对买受人甲某没有约束力，甲某的物权可以排除乙某的租赁权。理由如下：
第一、虽然甲某并非抵押权人，但甲某申请拍卖该房屋后，法院分配执行款项时，优先清偿了抵押权人的全部债权，也即抵押权人实现了抵押权。至于是否由抵押权人拍下案涉房屋，与抵押权人实现债权无关。
第二、案涉房屋存在抵押权，房屋租赁人应当意识到可能会因抵押权实现而无法继续租赁房屋，但仍然愿意与出租人签订长期租赁合同，租赁人要承担相应的法律风险。
第三、权利放弃必须明示，竞买须知未约定买受人放弃租赁利益，也没有其他证据显示甲某在竞买时明确同意放弃物权利益，因此，竞买须知也不能对抗甲某的物权。
